16.09.2015

Zobowiązanie do zapłaty pośrednikowi nieruchomości całości prowizji w dniu podpisania umowy przedwstępnej może być ocenione jako niedozwolone postanowienie umowne


Czy dozwolonym jest zapis zawarty w umowie posrednictwa sprzedaży nieruchomości z którego wynika bezwzględny obowiązek dla strony zapłaty całej prowizji od sprzedaży na rzecz agencji już w dniu zawarcia umowy przedwstępnej ?

Anna Z. domagała się zasądzenia od Agnieszki P. (imiona zmienione) kwoty 292.800 złotych z odsetkami umownymi w wysokości 1% dziennie w związku z zawartą umową pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości. Przed podpisaniem umowy Agnieszka P. miała czas (dwa tygodnie) na zapoznanie się z treścią umowy. Na podstawie umowy pośrednictwa Anna Z. zobowiązała się do skontaktowania Agnieszki P. z przyszłym nabywcą jej nieruchomości o wartości około 8 mln zł, która następnie miała zapłacić Annie Z. prowizję za wykonanie umowy w wysokości 3,66% ceny sprzedaży. Prowizję  zobowiązała się zapłacić jednorazowo w całości, bezwzględnie w dniu podpisania umowy przedwstępnej. Anna Z. umowę wykonała, natomiast Agnieszka P. prowizji nie zapłaciła, chociaż umowa przedwstępna została zawarta.

Wyrokiem Sąd Okręgowy zasądził od Agnieszki P. na rzecz Anny Z. kwotę 146.400 złotych z odsetkami ustawowymi  i orzekł o kosztach postępowania, oddalając powództwo w pozostałym zakresie.

Od wyroku została wniesiona przez obie strony apelacja do Sądu Apelacyjnego. Sąd uznał, iż zasadna jest apelacja Agnieszki P.

Spór pomiędzy stronami sprowadza się do oceny skutków jakie wywarła umowa, a w szczególności czy postanowienia umowy, a zwłaszcza to traktujące o terminie wymagalności prowizji ma charakter niedozwolonego postanowienia umownego w rozumieniu art. 3851 KC.

Strony zawarły umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, która uregulowana jest w art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten między innymi stanowi, że pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów między innymi nabycia lub zbycia praw do nieruchomości (ust. 1). Zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności (ust. 3). Umowa może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika lub przedsiębiorcy (ust. 3a). Przez umowę pośrednictwa pośrednik lub przedsiębiorca, o którym mowa w art. 179 ust. 3, zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów wymienionych w ust. 1, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi lub przedsiębiorcy wynagrodzenia (ust. 4). Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. W razie nieokreślenia wynagrodzenia w umowie, przysługuje wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach (ust. 5).

Art. 181 ust. 1 cytowanej ustawy nakłada na pośrednika w obrocie nieruchomościami obowiązek wykonywania czynności wymienionych w art. 180 zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także obowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na rzecz których wykonuje te czynności.

Zawartą przez strony umowę należy zatem ocenić przez pryzmat zawodowego charakteru działalności pośrednika i zasad wynikających z cytowanych przepisów.

Zawierając z pozwaną umowę Anna Z. posłużyła się wzorcem. Zgodnie z § 4 art. 3851 KC ciężar wykazania, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie spoczywa na tym kto się na to powołuje. Anna Z. zaś faktu, że stosowany był wzorzec umowy nawet nie kwestionowała.

Skoro więc umowa została zawarta nie poprzez indywidualne uzgodnienie jej postanowień, ale przez przystąpienie do zaproponowanego przez jedną ze stron umowy wzorca, to zastosowanie znajdą także przepisy art. 385 i nast. KC.

Art. 3851 KC w § 1 stanowi, ze postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeśli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeśli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

Należy też pamiętać, że wzorzec umowy winien być sformułowany jednoznacznie i w sposób zrozumiały (art. 385 § 2 KC).

Odnosząc powyższe do umowy zawartej przez strony stwierdzić należy, że umowa ta budzi szereg zastrzeżeń.

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że już sam fakt stosowania jednakowego wzorca umowy i jednakowej wysokości prowizji we wszystkich przypadkach zawieranych umów budzi zastrzeżenia, jeśli nawet ta wysokość prowizji mieści się w górnej granicy wyznaczonej standardami zawodowymi. Z natury rzeczy bowiem postępowanie typowe wg jakiegoś wzorca może się odnosić do sytuacji typowych. Nieruchomość zaś, będąca przedmiotem umowy do typowych zaś być zaliczona nie może, choćby ze względu na cenę jaka mogła być uzyskana z jej sprzedaży oraz przeznaczenie. Profesjonalnym więc działaniem byłoby indywidualne uzgodnienie warunków umowy, a nie posługiwanie się wzorcem co do wszystkich postanowień umownych, także co do wysokości prowizji.

Oczywiście co do zasady ustalanie prowizji procentowo w odniesieniu do wartości nieruchomości będącej przedmiotem umowy nie może budzić zastrzeżeń. Jednakże w przypadku nieruchomości o bardzo wysokiej wartości powoduje, że również prowizja jest znacznej wartości, zwłaszcza jeśli przyjęty procent jest wysoki, tak jak w niniejszym przypadku i w zasadzie nie znajdująca odzwierciedlenia w zakresie obowiązków pośrednika.

Zważywszy jednak, że przepis art. 3851 § 1 KC nie może odnosić się do wynagrodzenia, postanowienie dotyczące wysokości prowizji musi być uznane za wiążące strony, aczkolwiek nie zmienia to oceny, ze w tym konkretnym przypadku ustalenie prowizji na poziomie 3% plus 22% VAT, czyli łącznie 3,66% jest wynagrodzeniem wygórowanym.

Swoje zarzuty Agnieszka P. kierowała przede wszystkim do postanowienia umowy określającego termin wymagalności prowizji. Postanowienie to nie może być uznane za określające główne świadczenia stron, zaś jakkolwiek dotyczy wynagrodzenia, to nie odnosi się do jego wysokości. Należy wiec uznać, że jako takie, które nie zostało uzgodnione indywidualnie podlega ocenie z punktu widzenia art. 3851 § 1 KC. Należy wiec ocenić czy postanowienie zobowiązujące zamawiającego czyli Agnieszkę P. do zapłaty całości prowizji bezwzględnie w dniu podpisania umowy przedwstępnej nie jest sprzeczne z dobrymi obyczajami lub czy rażąco narusza interesy konsumenta.

To postanowienie umowne w okolicznościach niniejszej sprawy, a także w świetle innych postanowień umowy musi być uznane za sprzeczne z dobrymi obyczajami, a także naruszające interesy konsumenta, a w konsekwencji nie wiążące. Również z punktu widzenia zasad współżycia społecznego zastrzeżenie całości prowizji już w chwili zawarcia umowy przyrzeczonej budzi poważne wątpliwości.

Jakkolwiek umowa pośrednictwa nie jest ze swojej istoty umową rezultatu, to jednakże zwrócić należy uwagę, że w wielu przypadkach o jakich jest mowa we wzorze umowy, którym posługiwała się od lat Anna Z., wynagrodzenie należy się pośrednikowi dopiero w sytuacji gdy dochodzi do zawarcia umowy. Tak jest bowiem wówczas gdy strony nie zawierają umowy przedwstępnej, ale od razu umowę przenoszącą własność, tak też jest przy umowie najmu. Oznacza to, że w tych przypadkach pośrednik godzi się na to, że wynagrodzenie otrzyma dopiero wówczas, gdy dojdzie do zawarcia umowy, a wiec gdy cel zostanie osiągnięty. Zawarcie natomiast umowy przedwstępnej w ostateczności wcale nie musi doprowadzić do zawarcia umowy przyrzeczonej, zwłaszcza kiedy tak jak w niniejszej sprawie zawarcie umowy przyrzeczonej obwarowane jest warunkiem w postaci uzyskania decyzji WZ i ZT o określonej treści. Przypadek kiedy strony umowy sprzedaży zawierają umowę przedwstępną, jest zatem dla pośrednika zdecydowanie korzystniejszy, natomiast w przypadku zlecającego może prowadzić do sytuacji, w której pomimo zapłaty całej prowizji ostatecznie swojego celu nie osiągnie czyli nieruchomości nie nabędzie lub nie zbędzie. Zatem nałożenie na konsumenta obowiązku zapłaty całości wynagrodzenia pośrednika w chwili zawarcia umowy przedwstępnej narusza interesy tego pierwszego, ponadto musi być ocenione jako kształtujące prawa i obowiązki stron umowy w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, bowiem w zdecydowanie lepszej sytuacji stawia pośrednika niż konsumenta, to pośrednik bowiem niezależnie od osiągnięcia zamierzonego celu przez drugą stronę umowy pośrednictwa zawsze uzyskuje pełne wynagrodzenie. Nie znajduje też uzasadnienia zrównanie ze sobą sytuacji, gdy od razu zawierana jest umowa ostateczna i cel zostaje osiągnięty z sytuacją, gdy zawarta zostaje tylko umowa przedwstępna. W niniejszej sprawie ten stopień niepewności zwiększony był jeszcze w sposób znaczący przez wprowadzenie do umowy przedwstępnej warunków, od których zależało zawarcie umowy przenoszącej własność. Zwrócić też należy uwagę, że z reguły sprzedający nieruchomość zamierza zapłacić prowizję z ceny uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości i tak też podchodziła do tego problemu Agnieszka P.

Zwrócić też należy uwagę na dalsze postanowienia umowy, gwarantujące wynagrodzenie pośrednika w różnych konkretnie wymienionych sytuacjach. Lektura umowy prowadzi do wniosku, że przede wszystkim chroni ona interesy pośrednika. Zważywszy zaś, że pośrednik ma działać starannie, profesjonalnie, zgodnie z zasadami etyki zawodowej i kierować się zasadą ochrony interesu osób na rzecz których wykonuje czynności, takie ukształtowanie praw i obowiązków stron umowy pośrednictwa nie zasługuje na aprobatę. Zasady te bowiem obowiązują pośrednika nie tylko kiedy reprezentuje swojego klienta w kontaktach z innymi osobami, ale odnieść je należy także do samej umowy pośrednictwa. Nie można bowiem zaakceptować sytuacji kiedy w stosunkach z podmiotami trzecimi pośrednik chroni interesy swojego klienta, natomiast łacząca ich umowa pośrednictwa chroni przede wszystkim interesy pośrednika.

Zwrócić też należy uwagę, że pomimo twierdzeń, że umowa została zawarta na 12 miesięcy, w tym na 6 miesięcy na wyłączność, to w istocie zawarta ona została na czas nieokreślony. Regulujący czas trwania umowy pośrednictwa jej pkt 7 stanowi bowiem, że umowa została zawarta na czas określony tzn. do chwili dokonania sprzedaży, zamiany lub wynajmu nieruchomości. Oznacza to, że w sytuacji gdy sprzedaż, zamiana lub najem nie nastąpią może trwać ona w nieskończoność. Natomiast w takiej sytuacji by zakończyć umowę, klient pośrednika musi ją wypowiedzieć, co nakłada na niego obowiązek zapłaty pośrednikowi kwoty 3.000 złotych.

Nie może budzić żadnych wątpliwości, że zastrzeżenie odsetek w wysokości 1% dziennie jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Okoliczność, że w dacie zawierania umowy pośrednictwa nie obowiązywał jeszcze przepis art. 359 § 21 KC wprowadzający odsetki maksymalne pozostaje dla tej oceny bez znaczenia. Oczywiście, że strony mogą swobodnie ukształtować łączący je stosunek umowny, jednakże zasada swobody umów nie jest zasadą nie doznającą żadnych ograniczeń, a jednym z nich są zasady współżycia społecznego (art. 3531 KC). Ustalenie odsetek na poziomie 365% w stosunku rocznym, a więc przekraczających ponad 30 - to krotnie stopę obowiązujących wówczas odsetek ustawowych jest w sposób oczywisty sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, tym bardziej, że takie postanowienie umowne zostało pozwanej narzucone we wzorcu umowy. Także to postanowienie gwarantowało przede wszystkim interesy pośrednika i z pewnością było sprzeczne z obowiązującymi pośredników standardami.

Skoro więc postanowienie o wymagalności całości prowizji w dacie zawarcie umowy przedwstępnej Sąd uznał za naruszające interes konsumenta i sprzeczne z dobrymi obyczajami, to postanowienie to nie wiąże. Brak jest więc podstaw do zasądzenia dochodzonej kwoty prowizji.

Wyrok SA w Krakowie z dnia 09.04.2010r. sygn. akt: I ACa 215/10